Laut AK müssen auf Basis des Urteils Mieter eine kaputte Heiztherme künftig nicht mehr aus eigener Tasche bezahlen. Nach dem Auszug aus einer Wohnung muss auch nicht neu ausgemalt werden. Denn grundsätzlich ist gemäß dem OGH-Urteil der Vermieter für die Erhaltung der Wohnung zuständig. Betroffen sind davon kaputte Türschlösser, defekte Thermen und auch das Ausmalen der Wohnung bei Mietende.
Mietverringerung möglich
Der Ausfall von Strom- oder Wasserzufuhr kann zu Mietminderungen führen, sagten die AK-Wohnrechtsexperten Walter Rosifka und Franz Köppl zudem vor Journalisten in Wien.
Privat zu privat nicht betroffen
Die Entscheidungen des Höchstgerichts beziehen sich ausdrücklich auf Unternehmer-Verbraucher-Geschäfte, sind also auf Verträge mit einem privaten Vermieter nicht anzuwenden.
Nach AK-Angaben betrifft die Aufhebung von 39 Standardklauseln in Mietverträgen durch den Obersten Gerichtshof (OGH) potenziell aber mehr als eine Million Haushalte.
AK: Kosten einklagen
Die AK rät Mietern in den vom Urteil erfassten Wohnungen, kaputte Heizthermen nicht (mehr) aus eigener Tasche zu bezahlen bzw. die Kosten nachträglich zurückzuverlangen bzw. einzuklagen.
Bei vor dem Urteil erfolgten Reparaturen könne man - sofern eine Rechnung vorhanden ist - auf der Rückerstattung bestehen. Allgemeine Erhaltungskosten etwa für Gemeinschaftseinrichtungen im Haus dürfen nicht als Betriebskosten verrechnet werden.
Neu ausmalen nicht nötig
Bei Wohnungskündigung ist laut AK das Ausmalen kein Muss - auch wenn das in einer Vertragsklausel verlangt wird. Ausgemalt müsse nur dann werden, wenn mit einer anderen Farbe übermalt worden sei oder die Farbe übermäßig beschädigt oder abgenützt sei.
Auch rückwirkend einklagbar
All das gilt laut AK rückwirkend auf 30 Jahre. "Das heißt: Wenn ich in der Wohnung, in der ich jetzt wohne, vor zehn Jahren so eine Erhaltungsarbeit durchgeführt habe, dann kann ich die Kosten nach wie vor einklagen", so Rosifka.
Wenn das Mietverhältnis allerdings schon beendet ist und schon mehr als sechs Monate vergangen sind, sei der Betrag "auf den ersten Blick" nicht mehr einklagbar.
Kein automatisches Recht auf Einlass
Der Mieter müsse den Vermieter trotz einer anders lautenden Klausel auch nicht in die Wohnung lassen, wenn keine wichtigen Gründe vorliegen. Ferner sind laut den AK-Experten Klauseln, mit denen die Mieter auf Minderungs-/Schadenersatz bei zeitweiligem Ausfall von Strom, Wasser oder Gas verzichten, ungültig.
"Daher kann man als Mieter - obwohl man diese Vereinbarung unterschrieben hat - den Mietzins mindern, wenn etwa die Gas-, Strom- und/oder Wasserzufuhr unterbrochen ist und man die Wohnung nicht wie üblich benutzen kann."
AK erwartet keine Mieterhöhung
Laut AK müssten Mieter - wegen der langen rückwirkenden Dauer - nicht auf eine sofortige Vertragsänderung drängen. Das Urteil werde vor allem bei neuen Mietverträgen neue Maßstäbe setzen, glaubt die AK.
Damit, dass die Vermieter nun in Anbetracht des Urteils die Mieten anheben, um sich gegen mögliche Mehrkosten abzusichern, rechnet die AK nicht.
AK fordert klare Gesetze
Als Konsequenz aus dem Urteil verlangt die AK unter anderem, dass eine klare gesetzliche Erhaltungspflicht des Vermieters in allen Wohnungsmietverhältnissen verankert werden soll. Die Kaution solle gesetzlich geregelt und "angemessen verzinst" werden.
Verbandsklage brachte Sache ins Rollen
Auf den Weg gebracht wurde das im vergangenen Oktober ergangene Urteil, das von Experten als richtungsweisend empfunden wird, von der AK Wien, die eine Verbandsklage gegen einen Vertrag des zur Constantia Privatbank gehörenden Immobilienverwalters IMV eingebracht hatte.
Laut Rosifka geht der Rechtsstreit mit der IMV aber weiter, weil diese die vom OGH gekippten Klauseln weiter verwendet. Die AK werde Exekution führen und rechne mit einem Unterlassungsurteil und Beugestrafen, sagte Rosifka.
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